随着房地产市场竞争的日益激烈，一些开发商开始为一些政府机构和单位的客户提供有针对性的开发项目。此类项目与业主签订的定向开发合同的效力如何？业主能否按照定向开发合同约定的条款要求开发商履行义务甚至承担违约责任？对此，作者观点如下：

我国现行法律规定中没有对定向开发合同的概念进行界定。按照一般理解，即开发商根据商品房开发的基本原则，为特定对象设计建造商品房并完成向特定对象销售商品房，在项目初期与其签订的合同称为定向开发合同。

目前，关于该类合同的效力，存在若干争议。第一种观点认为，定向开发合同是《商品房买卖合同》的特殊形式，其目的是以相应对价取得房屋所有权。同时，开发商需要实际履行合同的权利和义务。因此，此类合同与后来签订的《商品房买卖合同》一样有效。第二种观点基于最高法院《关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，认为“未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同，视为无效。但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。”因此，未取得预售许可证的，定向开发合同应视为该房屋的预售合同，视为无效。最后一种观点认为，定向开发合同的签订主体为特定人群，并非面向不特定人群的公开售房，交易过程也是非公开的，因此不属于《关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的商品房范畴，不应受预售许可制度的限制，即， 合同的效力不能根据是否取得预售许可证来确定，合同经双方按照民事合同的一般原则签订后受法律保护。 作者更喜欢最后一种观点。一般来说，定向开发合同是在项目立项、规划或设计阶段签订的。此时，不可能满足房屋预售许可证的要求。相对来说，预售已经是项目开发过程中的后期环节(项目开发度在25%以上)。如果将定向合同的效力适用于预售合同，那么定向开发将毫无意义，这与设立定向开发项目的初衷背道而驰。

那么，在定向开发合同有效的前提下，业主能否按照合同约定的条款要求开发商履行义务甚至承担违约责任？签订此类合同应注意哪些风险？笔者认为，如果合同条款含义明确，双方意思表示真实，不违反国家和第三人的利益，开发商不履行合同可能会被追究违约责任。然而，作者对几天前的一次聚会感到困惑。业主几年前与某著名房地产开发商签订了房地产定向开发合同，约定了单价、交付期限、付款时间、房屋面积、办理权属手续等要素。但在他准备近期与开发商正式签约《商品房买卖合同》时，发现交付时间和房屋面积与之前大不相同。开发商是否应该承担违约责任？笔者查看合同后发现，在众多基础条款中，开发商仅在交付期限和建筑面积上为自己预留了选择，两者均规定最终实际面积和交付期限以《商品房买卖合同》为准。开发商给消费者设了陷阱，但很多消费者并不在意。最后，他们声称违约失败。因此，笔者提醒业主，买房时要警惕开发商的变数。签定向ho的时候